Miras kalan evde kardeşlerden biri payını aile dışından birine devretmek istediğinde, diğer mirasçıların onayının gerekip gerekmediği gündeme geliyor. Kanun bu devre imkân tanıyor; ancak miras payının devri ile tapudaki taşınmaz hissesinin satışı farklı sonuçlar doğuruyor. Diğer kardeşlerin hakları da bu ayrıma göre belirleniyor.
Anne veya babadan kalan ev henüz paylaşılmamışken kardeşlerden biri, kendi miras payı için dışarıdan bir alıcıyla anlaşabilir mi? Diğer kardeşlerin “Biz istemiyoruz” demesi işlemi durdurmaya yeter mi?
Türk Medeni Kanunu’na göre bir mirasçı, miras payını üçüncü kişiye devretmek üzere sözleşme yapabiliyor. Ancak bu sözleşme, alıcıyı kendiliğinden mirasçı veya evin tapu ortağı yapmıyor. Tapuda paylı mülkiyete geçilmiş bir taşınmaz hissesinin satışında ise farklı hükümler uygulanıyor. cdn.tbmm.gov.tr
Paylaşılmamış mirasta noter şartı var
Türk Medeni Kanunu’nun 677’nci maddesi, miras payının devrini düzenliyor. Mirasçılar arasındaki devir sözleşmesinin yazılı yapılması gerekirken, mirasçı olmayan bir kişiyle yapılan sözleşmenin noterlikçe düzenlenmesi gerekiyor.
Bu işlem için diğer mirasçıların sözleşmeye katılması genel bir geçerlilik şartı olarak aranmıyor. Bununla birlikte, devri yapan kişi yalnızca kendi miras payı üzerinde sözleşme kurabiliyor; diğer kardeşlerin paylarını devredemiyor. cdn.tbmm.gov.tr
Alıcı hemen eve ortak olabilir mi?
Miras payını devralan üçüncü kişi, bu sözleşme sayesinde mirasın paylaşımına doğrudan katılma yetkisi kazanmıyor. Elde ettiği hak, paylaşım sonunda payını devreden mirasçıya düşen mal veya değerin kendisine verilmesini istemek oluyor.
Örneğin, henüz paylaşılmamış mirastaki payını dışarıdan birine devreden kardeşin yaptığı sözleşme, alıcıya tek başına “Bu evin artık şu kadarı benim” diyerek tapu ortaklığı kurma imkânı vermiyor. Taşınmazın alıcı adına geçirilmesi için gerekli devir ve tescil işlemleri ayrıca önem taşıyor. taad.taa.gov.tr
Tapudaki hisse satışında kardeşlerin onayı gerekir mi?
Miras kalan evde paylı mülkiyete geçilmişse, bir kardeş kural olarak kendi tapu hissesini diğer paydaşların onayını almadan satabiliyor. Ancak kendi hissesini satabilmesi, evin tamamını tek başına satabileceği anlamına gelmiyor.
Payın mevcut ortaklar dışındaki bir kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebiliyor. Bu hak, satışa önceden izin verme yetkisi değil; şartları oluştuğunda satılan payı dava yoluyla edinme imkânı sağlıyor. Paylaşılmamış miras payının devriyle aynı şekilde değerlendirilmemesi gerekiyor. cdn.tbmm.gov.tr
Önalım hakkı için süreye dikkat
Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılıyor. Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekiyor.
25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişiklik sonrasındaki satışlarda, noter bildiriminin ardından üç aylık süre bulunuyor. Hak, bildirim yapılmasa bile satışın üzerinden bir yıl geçmesiyle düşüyor. Değişiklikten önce yapılan satışlarda ise önceki hükümler uygulanmaya devam ediyor. Bu nedenle satış tarihi ile noter bildiriminin tarihi ayrı ayrı kontrol edilmeli. mevzuat.adalet.gov.tr
Payı almak isteyen kardeş hangi bedeli öder?
Önalım hakkını kullanmak, yalnızca satışa itiraz etmekle sonuçlanmıyor. Güncel düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedelini hâkim belirliyor.
Hakkı kullanan paydaşın, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, mahkemenin verdiği kesin süre içinde yatırması gerekiyor. Bu yükümlülük yerine getirilmezse payın onun adına tesciline karar verilemiyor.
Muhabir: Mukaddes Yelin
