Hisseli tapuda önalım hakkı değişti mi? Hisseli tapuda yeni düzenleme ne zaman uygulanacak?

Anayasa Mahkemesi, birden fazla kişiye ait taşınmazların satışında uygulanan önalım hakkına ilişkin önemli bir karara imza attı. Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yer alan ve hisseli taşınmazın değerinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören düzenleme Anayasa'ya aykırı bulundu. 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararla birlikte, hisseli arsa ve tarla sahiplerini ilgilendiren yeni bir hukuki süreç başladı. Mahkeme, iptal kararının hemen değil, dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine hükmetti.

HİSSELİ TAPUDA ÖNALIM HAKKI DEĞİŞTİ Mİ?

Anayasa Mahkemesi, hisseli tapularda önalım hakkı kullanılırken taşınmazın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini zorunlu kılan düzenlemeyi iptal etti.

Karar, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasına ilişkin verildi.

2025 yılında yapılan kanun değişikliğiyle önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların, mahkemenin belirlediği rayiç bedeli ödemesi öngörülmüştü.

AYM, bu yöntemin taşınmazın alıcısı, satıcısı ve önalım hakkı sahibi açısından adil sonuçlar doğurmayabileceğini belirleyerek düzenlemenin iptaline karar verdi.

HİSSELİ TAPUDA ÖNALIM HAKKI KALDIRILDI MI?

Hisseli tapularda önalım hakkı tamamen kaldırılmadı.

Anayasa Mahkemesinin kararı, önalım hakkının kendisini değil, bu hakkın kullanılmasında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin düzenlemeyi kapsıyor.

Önalım hakkı, bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması durumunda diğer paydaşlara belirli koşullarla o payı satın alma önceliği tanıyor.

Yüksek Mahkemenin iptal kararıyla bu hak ortadan kalkmadı. Ancak hakkın kullanılması sırasında ödenecek tutarın nasıl belirleneceği konusunda yeni bir yasal düzenleme yapılması gündeme gelebilecek.

HİSSELİ TAPUDA YENİ DÜZENLEME NE ZAMAN YÜRÜRLÜĞE GİRECEK?

Anayasa Mahkemesinin hisseli tapulara ilişkin iptal kararı, 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek.

16 Temmuz 2026 tarihinde verilen karar, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı.

AYM, iptal hükümlerinin yayımlanma tarihinden dokuz ay sonra yürürlüğe girmesini kararlaştırdı.

Bu nedenle rayiç bedelin hâkim tarafından belirlenmesine ilişkin mevcut düzenleme, iptal kararının yürürlüğe gireceği tarihe kadar geçerliliğini koruyacak.

HİSSELİ TARLA VE ARSA SATIŞINDA ÖNALIM BEDELİ NASIL BELİRLENECEK?

2025 yılında yapılan değişiklikten önce önalım hakkını kullanan paydaş, satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini karşılamakla yükümlüydü.

7571 sayılı Kanun'la yapılan değişiklik sonrasında ise mahkeme tarafından belirlenen rayiç bedelin esas alınması düzenlendi.

Anayasa Mahkemesi, satış sözleşmesinde tarafların kararlaştırdığı tutar yerine farklı bir bedelin kullanılmasının alıcı açısından haksız kazanç veya zarar doğurabileceğini değerlendirdi.

İptal kararının yürürlüğe girmesiyle rayiç bedel düzenlemesi ortadan kalkacak. Ancak sonrasında uygulanacak yöntemin nasıl şekilleneceği, yapılabilecek yeni yasal düzenlemelere ve ilgili hukuk kurallarına bağlı olacak.

ANAYASA MAHKEMESİ HİSSELİ TAPU KARARINI NEDEN İPTAL ETTİ?

Anayasa Mahkemesi, düzenlemeyi incelerken mülkiyet hakkını güvence altına alan Anayasa'nın 35. maddesini esas aldı.

Mahkeme, hisseli taşınmazlarda önalım hakkının üç ayrı tarafı ilgilendirdiğini belirtti. Bunlar taşınmazdaki payını satan kişi, payı satın alan üçüncü kişi ve önalım hakkını kullanan diğer paydaş olarak sıralandı.

AYM'ye göre mahkemenin belirlediği rayiç bedelin tarafların satış sırasında anlaştığı tutardan farklı olması, alıcının haksız kazanç elde etmesine veya ekonomik kayba uğramasına neden olabiliyor.

Kararda, "hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna ulaşılmıştır" denildi.

Bu gerekçeyle söz konusu düzenleme Anayasa'ya aykırı bulundu.

HİSSELİ TAPU DAVASI OLANLAR NE YAPACAK?

Anayasa Mahkemesinin kararı, devam eden önalım davalarını da ilgilendiriyor.

Ancak iptal hükmü henüz yürürlüğe girmediği için mevcut rayiç bedel düzenlemesi 6 Ağustos 2027 tarihine kadar uygulanmaya devam edecek.

Bu tarihten önce açılmış veya hâlen devam eden davaların nasıl sonuçlanacağı, davanın bulunduğu aşamaya ve yürürlükteki mevzuata göre değerlendirilecek.

Önalım davası bulunan paydaşların, iptal kararının kendilerine doğrudan hak kazandırdığını veya mevcut ödeme yükümlülüklerini kaldırdığını düşünerek işlem yapmaması gerekiyor.

AYM'nin kararının ardından hisseli taşınmazların satışında uygulanacak yeni bedel belirleme yöntemine ilişkin yasal gelişmelerin takip edilmesi önem taşıyor.