Miras yoluyla edinilen ev, arsa ve tarlaların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında yeni kurallar uygulanıyor. Belirli şartları taşıyan taşınmazların ilk açık artırmasına yalnızca malik olan mirasçılar katılabilecek. İlk artırmada satış gerçekleşmezse taşınmaz ikinci artırmada üçüncü kişilere de açılabilecek.
Miras kalan bir evin paylaşılması konusunda anlaşamayan kardeşlerin başvurabileceği ortaklığın giderilmesi sürecinde önemli bir değişiklik yapıldı. 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile miras yoluyla edinilen taşınmazların açık artırmayla satışında mirasçılara öncelik sağlayan yeni bir sistem getirildi.
Düzenleme, kardeşlerden veya diğer mirasçılardan birinin taşınmazı aile içinde tutmak istemesi halinde ilk artırmada önemli bir imkan sağlıyor. Ancak yeni kural bütün hisseli taşınmazları kapsamıyor.
İlk artırmaya yalnızca mirasçılar katılabilecek
İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişikliğe göre, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen bir taşınmazın bütün maliklerinin paylarını miras yoluyla edinmiş olması halinde ilk açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek.
Bu uygulamadan yararlanılabilmesi için taşınmazın tapusunda mirasçılar dışında başka bir kişinin payının bulunmaması gerekiyor.
Örneğin anne veya babadan dört kardeşe kalan bir evin tapusunda yalnızca bu dört kardeş malik görünüyorsa ilk artırmaya sadece bu kişiler katılabilecek. Tapuda sonradan hisse satın alan ve mirasçı olmayan başka bir malik bulunması halinde özel artırma usulü uygulanmayacak.
Mirasçılardan biri evin tamamını alabilecek
İlk artırmaya katılan mirasçılardan biri gerekli şartları karşılayan en yüksek teklifi vererek taşınmazın tamamını satın alabilecek. Böylece miras kalan ev, arsa veya tarla üçüncü kişilere açılmadan önce mirasçılar arasında değerlendirilecek.
İlk artırmadaki teklifin taşınmaz için belirlenen muhammen bedelin yüzde 100’üne ve kanunda öngörülen diğer satış şartlarına ulaşması gerekiyor. Bu şartların karşılanmaması halinde satış tamamlanmayacak.
İhaleyi kazanan mirasçının bedeli süresi içinde ödememesi halinde yatırdığı teminatın iade edilmemesi ve teklif ettiği bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanması söz konusu olabilecek.
İlk satış gerçekleşmezse ne olacak?
Mirasçılar arasında yapılan ilk artırmada yeterli teklif verilmez veya satış başka bir nedenle tamamlanamazsa ikinci artırmada genel satış hükümleri uygulanacak.
İkinci artırmaya mirasçı olmayan üçüncü kişiler de katılabilecek. Dolayısıyla mirasçılara tanınan özel katılım imkanı yalnızca ilk artırma için geçerli olacak.
Yeni sistem, miras kalan taşınmazın doğrudan üçüncü kişilere satılmasından önce malik mirasçılara taşınmazı kendi aralarında satın alma fırsatı tanıyor.
Tek bir kardeş satış sürecini başlatabilir mi?
Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesine göre mirasçılardan her biri, kanundan veya geçerli bir sözleşmeden kaynaklanan engel bulunmadığı sürece mirasın paylaşılmasını isteyebiliyor.
Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse mahkemeden satış yoluyla paylaştırılması talep edilebiliyor. Bu nedenle bütün kardeşlerin dava açılmasına onay vermesi gerekmiyor.
Mirasçılardan birinin süreci başlatması mümkün olabiliyor
Ancak mahkemeye başvurulmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekiyor. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulması dava şartı olarak uygulanıyor.
Eski satış ilanları kapsam dışında
Yeni artırma düzenlemesi, 31 Temmuz 2026 tarihinden önce ilan edilmiş açık artırmalarda uygulanmayacak. Bu tarihten önce başlayan satış işlemleri önceki hükümlere göre sürdürülecek.
Taşınmazın tapu durumu, hisselerin nasıl edinildiği ve satış ilanının tarihi uygulamanın belirlenmesinde önem taşıyor. Her miras dosyasının koşulları farklı olabileceği için hak kaybı yaşanmaması adına hukuki destek alınması öneriliyor.
Muhabir: Haber Merkezi
