Miras kalan ev, arsa veya tarladaki payını satmak isteyen kişinin izleyeceği yol, tapudaki mülkiyet biçimine göre değişiyor. Taşınmaz elbirliği mülkiyetindeyse belirli bir bölüm tek başına satılamazken, tapuda hisseler belirlenmişse mirasçı kendi payını satabiliyor; diğer hissedarların ise önalım hakkı bulunabiliyor.
Birden fazla kardeşe miras kalan taşınmazlarda en sık merak edilen konulardan biri, mirasçılardan birinin kendi payını diğer kardeşlerin izni olmadan satıp satamayacağı oluyor.
Bu sorunun yanıtı, miras intikalinin yapılıp yapılmadığına ve tapu kaydında elbirliği ya da paylı mülkiyet bulunup bulunmadığına göre değişiyor.
Tapu intikali yapılmadıysa belirli hisse satılamaz
Miras bırakanın ölümünün ardından tereke üzerindeki haklar kural olarak mirasçılara birlikte geçiyor. Miras paylaşılmadığı ve tapudaki hisseler belirlenmediği sürece mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti bulunuyor.
Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların taşınmazın belirli bir bölümü veya tapuda açıkça gösterilmiş bağımsız bir payı bulunmuyor. Bu nedenle kardeşlerden biri “Evin dörtte biri benim” diyerek taşınmazdaki belirli bir hisseyi tek başına üçüncü kişiye tapudan satamıyor.
Taşınmazın tamamının satılabilmesi için bütün mirasçıların işleme katılması veya geçerli bir temsil yetkisinin bulunması gerekiyor.
Miras payının devri mümkün olabilir
Belirli bir taşınmaz hissesinin satışı ile mirasçının terekenin tamamındaki miras payını devretmesi aynı işlem değil.
Türk Medeni Kanunu’na göre mirasçılardan biri, mirasın paylaşılmasından önce tereke üzerindeki miras payını başka bir mirasçıya devredebilir. Mirasçılar arasında yapılan bu sözleşmenin yazılı olması gerekiyor.
Miras payının üçüncü bir kişiye devredilmesi de mümkün olmakla birlikte sözleşmenin noterlikçe düzenlenmesi gerekiyor. Ancak üçüncü kişi bu sözleşmeyle doğrudan mirasçı sıfatı kazanmıyor ve belirli bir taşınmazın tapusuna kendiliğinden ortak olmuyor.
Üçüncü kişi, paylaşım sonunda payını devreden mirasçıya düşecek değerin kendisine verilmesini isteme hakkı elde ediyor. Bu nedenle böyle bir işlem yapılmadan önce devrin kapsamının açık biçimde belirlenmesi önem taşıyor.
Tapuda hisseler belirlenmişse satış yapılabilir
Miras intikali yapılarak taşınmaz paylı mülkiyete dönüştürülmüş ve her mirasçının hissesi tapuda ayrı ayrı belirlenmişse durum değişiyor.
Paylı mülkiyette her hissedar, kural olarak kendi tapu payı üzerinde tasarruf edebiliyor. Bu durumda kardeşlerden biri, diğer kardeşlerden izin almadan kendi hissesini üçüncü bir kişiye satabilir.
Ancak bir hissedar yalnızca kendi payını satabilir. Diğer kardeşlere ait hisseleri veya taşınmazın tamamını onların onayı olmadan devredemez.
Diğer kardeşlerin önalım hakkı bulunabilir
Tapuda paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazdaki hissenin üçüncü bir kişiye satılması halinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebiliyor.
Önalım hakkı, diğer hissedarlara satılan payı aynı satış şartlarıyla satın alma imkânı tanıyor. Hissesini satan kişinin, satıştan önce mutlaka diğer kardeşlerden izin alması gerekmiyor. Ancak satış gerçekleştikten sonra diğer paydaşlar yasal şartları oluşmuşsa önalım hakkını kullanabiliyor.
Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi önem taşıyor. Önalım hakkına dayalı dava, satışın noter yoluyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her durumda satış tarihinden itibaren iki yıl içinde açılabiliyor.
Bu süreler geçirilirse ilgili satış bakımından önalım hakkı kaybedilebiliyor.
Pay önce kardeşlere teklif edilmek zorunda mı?
Mirasçı, tapuda adına kayıtlı belirlenmiş hissesini satmadan önce bu payı diğer kardeşlerine teklif etmek zorunda değil. Yasal önalım hakkı, satıştan önce izin verme hakkı değil, üçüncü kişiye yapılan satıştan sonra kullanılabilen bir hak niteliği taşıyor.
Bununla birlikte aile içindeki uyuşmazlığı ve dava ihtimalini azaltmak için payın öncelikle diğer mirasçılara teklif edilmesi daha uygun bir çözüm olabilir.
Kardeşlerden biri payı almak isterse taraflar satış bedeli üzerinde anlaşarak tapu devrini doğrudan gerçekleştirebilir.
Bağış yapılırsa önalım hakkı doğar mı?
Yasal önalım hakkı kural olarak üçüncü kişiye yapılan satışlarda gündeme geliyor. Gerçek bir bağış veya satış niteliği taşımayan farklı devir işlemlerinde önalım hakkının şartları oluşmayabilir.
Ancak satış işleminin yalnızca önalım hakkını engellemek amacıyla tapuda bağış olarak gösterilmesi uyuşmazlığa yol açabilir. Böyle bir durumda işlemin gerçek niteliği mahkeme tarafından incelenebilir.
İcra yoluyla satışta durum değişiyor
Taşınmaz payının cebri artırmayla satılması halinde yasal önalım hakkı kullanılamıyor. Aynı şekilde ortaklığın giderilmesi davası sonunda taşınmazın tamamının mahkeme yoluyla satışında farklı kurallar uygulanıyor.
Mirasçılardan birinin taşınmazın satışına karşı çıkması halinde izlenebilecek yolları “Bir kardeş istemese de miras kalan ev satılabilir mi?” başlıklı haberimizde ele almıştık.
Önce tapu kaydı kontrol edilmeli
Miras payını satmak isteyen kişinin öncelikle güncel tapu kaydını incelemesi gerekiyor. Tapuda hâlâ vefat eden kişinin adı bulunuyorsa veya elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa belirli taşınmaz hissesi doğrudan satılamıyor.
Miras intikali tamamlanmadığında yaşanabilecek sorunları “Miras kalan taşınmazın tapusu alınmazsa ne olur?” başlıklı haberimizde ayrıntılarıyla anlattık.
Tapuda hisseler belirlenmiş olsa bile satıştan önce şu konular kontrol edilmeli:
- Satılacak payın tapudaki oranı
- Elbirliği veya paylı mülkiyet durumu
- Taşınmaz üzerindeki haciz ve ipotekler
- Diğer hissedarların önalım hakkı
- Satış bedeli ve ödeme yöntemi
- Tapu harcı ile diğer masraflar
- Taşınmazın fiilî kullanım biçimi
Miras payının devri ile belirli bir taşınmaz hissesinin satışı farklı hukuki sonuçlar doğurduğu için sözleşme imzalanmadan veya tapuda işlem yapılmadan önce somut dosyanın uzman tarafından incelenmesi önem taşıyor.
Kaynak: Haber Merkezi
