Türkiye genelinde gayrimenkul sektörü, yüksek faiz oranları ve sıkı para politikalarının gölgesinde tarihi bir dengelenme sürecinden geçiyor. Son dönemde açıklanan resmi veriler, ev sahibi olmak isteyen yurttaşlar ve yatırımcılar için piyasada yeni bir dönemin başladığına işaret ediyor. Enflasyondan arındırılmış rakamlar incelendiğinde, konut fiyatlarında aydan aya derinleşen bir reel değer kaybı göze çarpıyor. Uzmanlar, geçmiş yıllarda ertelenen taleplerin piyasaya dönmesine rağmen fiyatların neden enflasyonun gerisinde kaldığını değerlendirirken, önümüzdeki bir yıllık sürece dair de çarpıcı öngörülerini paylaştı.
FİYATLARDAKİ REEL ERİME HIZ KESMİYOR
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından paylaşılan veriler, konut fiyatlarında enflasyondan arındırılmış reel gerilemenin mayıs ayında da sürdüğünü gösteriyor. Rakamlara göre, son 28 aylık periyodun 27'sinde fiyatlar reel olarak eridi ve mayıs ayındaki yıllık düşüş yüzde 6,1 seviyesine ulaştı. Piyasada en son 2024 yılının ocak ayında yüzde 1,4 oranında bir reel büyüme yaşanmıştı. O tarihten itibaren düşüş trendine giren fiyatlar, geçen 28 ay içerisinde sadece 2025 yılının kasım ayında yüzde 0,3 ile enflasyonun üzerinde bir performans sergileyebildi. Geçtiğimiz yılın aralık ayından itibaren hızlanan değer kaybı; aralıkta yüzde 1,4, ocakta yüzde 2,3, şubatta yüzde 3,9, martta yüzde 3,4 ve nisan ayında yüzde 4,3 olarak kayıtlara yansıdı.
SATIŞLAR ARTTI ANCAK FİYATLAR BASKILANIYOR
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, satış adetlerindeki yükselişin fiyatlara beklendiği gibi yansımamasını değerlendirirken şu ifadeleri kullandı:
"Son aylarda konut satışları oldukça güçlü seyrediyor. Normal şartlarda satış hacmindeki toparlanmanın fiyatlara daha belirgin yansımasını beklerdik. Ancak buna rağmen reel düşüşün hızlanması beni şaşırttı."
Hepşen, piyasadaki bu hareketliliğin fiyat beklentisinden ziyade, 2023 ve 2024 yıllarında konut alımını erteleyen yurttaşların pazara yeniden girmesinden kaynaklandığını belirterek, artan işlem hacminin fiyatları yukarı taşımaya yetmediğine işaret etti. Kredi maliyetlerinin yüksek seyretmesi nedeniyle piyasanın nakit alıcıların kontrolünde kaldığı, bunun da fiyat artışlarını dizginlediği belirtiliyor. İki yıl önce enflasyonu aşan sert yükselişlerin ardından piyasanın bir dengelenme aşamasına girdiğini aktaran Prof. Dr. Hepşen, faizlerde keskin bir indirim olmadığı takdirde en azından 2026 sonuna kadar çift haneli reel artışlar beklemediğini, 2026'nın ikinci yarısında da konut fiyatlarının enflasyonun gerisinde kalabileceğini vurguladı.
FAİZ VE KONUT FİYATI TERS ORANTILI ÇALIŞIYOR
Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman ise piyasadaki mevcut fiyatlamaların doğrudan yüksek reel faizlerin baskısı altında şekillendiğini belirterek, sektörün içinden geçtiği süreci şu sözlerle özetledi:
"Bu piyasada konut fiyatları ile reel faizler ters orantılıdır. Bir tahterevallinin iki ucu gibidir. Reel faizler yükseldiğinde konut fiyatları enflasyonun altında kalır, reel anlamda geriler."
Uygulanan sıkı para politikası ve yüksek faiz adımları devam ettiği müddetçe gayrimenkul sektöründeki bu tablonun değişmeyeceğini belirten Büyükduman, önümüzdeki bir yıllık dönemde de konut değerlerindeki yükselişin enflasyon rakamlarının altında kalmaya devam edeceğini öngördüğünü ifade etti.