Muğla'da hisseli tarla, zeytinlik veya arsası bulunan vatandaşları ilgilendiren önemli bir gelişme yaşandı. Anayasa Mahkemesi (AYM), taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin Türk Medeni Kanunu'nda yer alan rayiç bedel düzenlemesini Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti. 16 Temmuz 2026 tarihinde alınan karar, 6 Kasım tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Düzenleme, özellikle miras kalan arazilerde hissedarlardan birinin payını başka bir kişiye satması durumunda açılan davaların seyrini etkileyecek.
HİSSELİ TAPULARDA HANGİ KURAL İPTAL EDİLDİ?
Anayasa Mahkemesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan rayiç bedel uygulamasını iptal etti.
24 Aralık 2025 tarihinde kabul edilen 7571 sayılı Kanun'la getirilen düzenleme, hisseli taşınmazlarda önalım hakkını kullanmak isteyen kişilerin ödeyeceği tutarın mahkeme tarafından belirlenmesini öngörüyordu.
Buna göre bir taşınmazın hissedarı, başka bir hissedarın üçüncü kişiye sattığı payı satın almak istediğinde dava açabiliyordu. Ancak ödemesi gereken bedel, tapudaki satış fiyatı yerine taşınmazın mahkemece belirlenen güncel piyasa değeri üzerinden hesaplanıyordu.
Anayasa Mahkemesi, bu uygulamanın tarafların mülkiyet hakları arasında adil bir denge oluşturmadığı sonucuna vardı.
MUĞLA'DA TARLA VE ZEYTİNLİK SAHİPLERİNİ İLGİLENDİRİYOR
Karar, Muğla'da özellikle miras yoluyla birden fazla kişinin mülkiyetine geçen taşınmazlar açısından önem taşıyor.
Bodrum, Milas, Fethiye ve Menteşe gibi ilçelerde bulunan hisseli arsalar, tarlalar ve zeytinliklerde pay satışları önalım hakkı kapsamında değerlendirilebiliyor.
Örneğin miras kalan bir tarlanın hissedarlarından biri payını başka bir kişiye sattığında, diğer hissedarlar yasal koşulların oluşması halinde önalım hakkını kullanabiliyor.
Bu durumda açılan davalarda payın hangi bedel üzerinden satın alınacağı önemli bir uyuşmazlık konusu olabiliyor.
AYM'nin iptal kararı, söz konusu bedelin belirlenmesine ilişkin mevcut düzenlemenin değiştirilmesini gündeme getirdi.
ANAYASA MAHKEMESİ NEDEN İPTAL KARARI VERDİ?
Yüksek Mahkeme, düzenlemeyi Anayasa'nın 5. ve 35. maddeleri kapsamında değerlendirdi.
Mahkeme, alıcı ile satıcının üzerinde anlaştığı bedel yerine hâkimin belirlediği piyasa değerinin esas alınmasının tarafların menfaatlerini olumsuz etkileyebileceğine dikkat çekti.
Satış bedeli ile rayiç bedel arasında fark bulunması halinde üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde edebileceği veya zarara uğrayabileceği değerlendirildi.
Ayrıca önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın dava açtığı sırada ödemesi gereken tutarı öngörememesinin hukuki belirsizlik oluşturduğu belirtildi.
AYM, bu gerekçelerle düzenlemenin mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatler arasında adil bir denge sağlayamadığına hükmetti.
YENİ DÜZENLEME NE ZAMAN YÜRÜRLÜĞE GİRECEK?
Anayasa Mahkemesinin 2026/23 esas ve 2026/162 karar sayılı iptal hükmü hemen yürürlüğe girmeyecek.
6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan kararın uygulanması için dokuz aylık süre öngörüldü.
Buna göre iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar mevcut rayiç bedel düzenlemesi yürürlükte kalacak.
Dokuz aylık süre içerisinde Türkiye Büyük Millet Meclisinin önalım bedelinin belirlenmesine yönelik yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün olacak.
ÖNALIM HAKKI TAMAMEN KALDIRILDI MI?
Anayasa Mahkemesinin kararı, hissedarların önalım hakkını ortadan kaldırmıyor.
Şufa hakkı olarak da bilinen önalım hakkı, hisseli taşınmazlarda payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda diğer hissedarlara belirli koşullarla öncelikli satın alma imkânı tanıyor.
İptal edilen düzenleme ise bu hakkın kullanılmasında ödenecek tutarın rayiç bedel üzerinden belirlenmesine ilişkin hükmü kapsıyor.
Kararın yürürlüğe girmesiyle mevcut bedel belirleme kuralı geçerliliğini kaybedecek. Ancak 6 Ağustos 2027 sonrasında uygulanacak sistem, bu tarihe kadar yapılabilecek yeni yasal düzenlemelere bağlı olacak.
Bu nedenle Muğla'da hisseli taşınmazı bulunan ve önalım davası açmayı planlayan vatandaşlar açısından kararın yürürlük tarihi önem taşıyor.
Kaynak: Haber Merkezi
