Anne veya babadan miras kalan evin satışı, kardeşler arasında anlaşmazlıklara neden olabiliyor. Peki, mirasçılardan biri diğer kardeşlerin haberi olmadan evi satabilir mi? Türk Medeni Kanunu, evin tamamının satışıyla miras payının devri arasında önemli bir ayrım yapıyor.
Anne veya babanın vefatının ardından geride kalan ev, birden fazla mirasçı bulunması halinde ortak mirasın parçası oluyor. Ancak kardeşlerden birinin evi satmak istemesi, diğerlerinin ise satışa karşı çıkması durumunda süreç karmaşıklaşabiliyor. Özellikle “Ben imza atmadan ev satılabilir mi?”, “Kardeşim kendi payını başkasına devredebilir mi?” ve “Satışa razı olmazsam ne olur?” soruları önem kazanıyor.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'na göre bu soruların yanıtı, taşınmazın elbirliği mülkiyetinde mi yoksa paylı mülkiyette mi olduğuna bağlı olarak değişiyor.
Miras kalan ev bütün kardeşlerin onayı olmadan satılabilir mi?
Türk Medeni Kanunu'nun 640. maddesine göre birden fazla mirasçı bulunması halinde, mirasın paylaşılmasına kadar mirasçılar arasında miras ortaklığı oluşuyor.
Bu süreçte mirasçılar, terekeye elbirliğiyle sahip oluyor. Kanundan veya sözleşmeden kaynaklanan özel yetkiler dışında, miras malları üzerinde birlikte tasarruf etmeleri gerekiyor.
Dolayısıyla miras kalan ev hâlâ elbirliği mülkiyetindeyse, kardeşlerden biri diğer mirasçıların onayı olmadan evin tamamını kendi kararıyla satamıyor.
Ancak bu durum, taşınmazın hiçbir şekilde satılamayacağı anlamına gelmiyor. Mirasçılardan birinin mahkemeye başvurarak paylaşım talep etmesi mümkün.
Bir kardeş kendi miras payını habersiz satabilir mi?
Burada evin tapudaki mülkiyet durumu belirleyici oluyor.
Miras ortaklığı devam ederken Türk Medeni Kanunu'nun 677. maddesi kapsamında miras payının devri için sözleşme yapılabiliyor. Mirasçılar arasında yapılan miras payı devir sözleşmesinin yazılı olması, üçüncü kişilerle yapılan sözleşmenin ise noterlikçe düzenlenmesi gerekiyor.
Ancak bu işlem, evdeki belirli bir hissenin doğrudan tapuda satılmasıyla aynı anlama gelmiyor.
Ev paylı mülkiyete dönüştürülmüşse durum değişiyor. Bu aşamada kardeşlerden biri, kendisine ait tapu payını diğer kardeşlerin iznini almadan üçüncü kişiye satabiliyor.
Böyle bir satışta diğer paydaşların kanuni önalım hakkı gündeme gelebiliyor.
Kardeşiniz hissesini yabancı birine satarsa ne olur?
Paylı mülkiyetteki evin hisselerinden biri üçüncü kişiye satıldığında, diğer hissedarların belirli koşullarda önalım hakkı bulunuyor.
Bu hak, satılan payı kanunda öngörülen usulle edinme imkânı sağlıyor. Ancak önalım hakkı kendiliğinden kullanılmıyor; alıcıya karşı dava açılması gerekiyor.
24 Aralık 2025 tarihli kanun değişikliğiyle önalım hakkına ilişkin önemli düzenlemeler yapıldı.
Güncel düzenlemeye göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her durumda satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşüyor. Kanundaki geçiş hükümleri nedeniyle eski satışlarda uygulanacak süre ayrıca değerlendiriliyor.
Bu nedenle kardeşinin payını üçüncü kişiye sattığını öğrenen mirasçıların, hak kaybı yaşamamak için satışın tarihini ve bildirim durumunu kontrol etmesi gerekiyor.
Satışa karşı çıkan kardeşe rağmen ev satılabilir mi?
Kardeşlerden birinin satışa karşı çıkması, miras ortaklığının süresiz devam edeceği anlamına gelmiyor.
Türk Medeni Kanunu'nun 642. maddesi uyarınca mirasçılardan her biri, kanuni veya sözleşmesel bir engel bulunmadıkça mirasın paylaşılmasını isteyebiliyor.
Anlaşma sağlanamaması halinde hukuki süreç sonunda evin paylaşılmasına veya koşulları oluştuğunda satışına karar verilebiliyor.
Özellikle taşınmazın aynen paylaştırılması mümkün değilse satış yoluyla paylaşım gündeme geliyor. Böylece satıştan elde edilen bedel, hak sahiplerine miras payları doğrultusunda dağıtılıyor.
Bu nedenle “Ben satılmasını istemiyorum” demek, tek başına mahkeme yoluyla gerçekleştirilebilecek bir satışı kesin olarak engellemiyor.
Mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk gerekiyor
Miras kalan evin paylaşımı konusunda anlaşmazlık yaşayan kardeşlerin dikkat etmesi gereken bir başka konu da arabuluculuk.
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme kapsamında taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline getirildi.
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa ilgili mahkemeye başvurulabiliyor.
Bu uygulama, tarafların mahkeme sürecine geçmeden önce anlaşma imkânını değerlendirmesini amaçlıyor.
Haberim olmadan ev satılmışsa ne yapabilirim?
Miras kalan evin veya evdeki bir payın kendisinden habersiz satıldığını öğrenen kişinin öncelikle tapu kayıtlarını incelemesi gerekiyor.
Çünkü izlenecek hukuki yol, satışın nasıl gerçekleştirildiğine göre değişiyor.
Elbirliği mülkiyetindeki evin yetkisiz şekilde devredilmesi, paylı mülkiyette bir hissenin satılması ve mahkeme kararıyla gerçekleştirilen satış birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğuruyor.
Yetkisiz ya da hukuka aykırı tescil bulunduğu iddia edilen durumlarda tapu iptali ve tescil gibi hukuki yollar gündeme gelebilirken, paylı mülkiyetteki üçüncü kişiye satışlarda önalım hakkı değerlendirilebiliyor.
Bu nedenle yalnızca satıştan haberdar olunmaması, işlemin kendiliğinden geçersiz olduğu anlamına gelmiyor.
Miras kalan evde kardeşlerin hakları neler?
Miras kalan bir evde kardeşlerin haklarını belirleyen en önemli unsur, mirasın paylaşılıp paylaşılmadığı ve tapudaki mülkiyet biçimi.
Elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa mirasçılardan biri tek başına evin tamamını satamıyor. Paylı mülkiyete geçilmişse her hissedar kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabiliyor.
Diğer taraftan satış konusunda anlaşma sağlanamaması, paylaşımın hiçbir zaman gerçekleşmeyeceği anlamına gelmiyor. Kanundaki koşullar çerçevesinde mirasın paylaşılması veya ortaklığın giderilmesi için hukuki yollara başvurulabiliyor.
Bu nedenle miras kalan evin geleceği konusunda anlaşmazlık yaşayan kardeşlerin, herhangi bir işlem yapmadan önce tapu kayıtlarını, mirasçılık durumunu ve mevcut haklarını değerlendirmesi önem taşıyor.
Muhabir: Mukaddes Yelin
