Türkiye'de gayrimenkul davalarının en büyük nedenlerinden birini hisseli tapulardaki anlaşmazlıklar oluşturuyor. Bir arsa, ev veya iş yerinde pay sahibi olan kişinin, ekonomik nedenler veya ailevi sorunlar yüzünden kendi hissesini yabancı birine devretmesi durumunda diğer ortakların hakları yasal güvence altına alınıyor. Hissedarların rızası dışında gerçekleşen satışları iptal ettirebilen yasal önalım hakkı, mülkün yabancıların eline geçmesini engelliyor. Milyonlarca vatandaşı yakından ilgilendiren tapu süreçlerinde hak kaybı yaşamak istemeyen ortaklar, "Hisseli tapuda gizli satış iptal edilir mi, dava süresi ne kadar?" sorularına hızla yanıt aramaya başladı.
KARDEŞLERDEN BİRİ HİSSELİ TAPUYU BAŞKASINA SATABİLİR Mİ?
Hukuki düzenlemelere göre, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda her hissedar kendi hissesi üzerinde özgürce tasarruf etme yetkisine sahip bulunuyor. Kural olarak bir kardeş veya ortak, diğer hissedarların rızası, izni veya imzası olmadan kendi payını üçüncü bir kişiye satabiliyor. Ancak Türk Medeni Kanunu, ortaklığa yabancı birinin zorla dahil olmasını engellemek ve mevcut hissedarları korumak amacıyla "Yasal Önalım Hakkı"nı (Şufa Hakkı) devreye sokuyor. Bu hak, ortakların haberi olmadan dışarıya yapılan satışı tamamen iptal edebilecek kadar güçlü bir yasal güvence sunuyor.
ŞUFA HAKKI (ÖNALIM HAKKI) NEDİR, NASIL KULLANILIR?
Şufa hakkı, hisseli bir gayrimenkulde payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda, diğer ortaklara o hisseyi öncelikli olarak satın alma yetkisi veriyor. Örneğin, üç kardeşin ortak olduğu bir evde kardeşlerden birinin kendi payını bir yabancıya 1 milyon liraya satması halinde, diğer kardeşler mahkemeye başvurarak şufa hakkını kullanabiliyor. Mahkeme süreci sonunda, evi alan yabancı kişiye parası iade ediliyor ve ilgili hisse aynı bedel üzerinden diğer kardeşlere devrediliyor. Böylece yabancı alıcı devreden çıkarılırken, mülkiyet aile veya mevcut ortaklar içinde kalıyor.
GİZLİ SATIŞ ÖĞRENİLDİĞİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ NE KADAR?
Önalım hakkı kendiliğinden işlemiyor; hakkı gasp edilen hissedarın mahkemede şufa davası açması şart koşuluyor. Kanun, bu davalar için oldukça katı hak düşürücü süreler belirliyor. Hisseyi satın alan kişi, bu devir işlemini diğer ortaklara noter aracılığıyla resmi olarak bildirmek zorunda kalıyor. İhtarname hissedarlara ulaştığı andan itibaren 3 ay içinde davanın açılması gerekiyor. Eğer hisse gizlice satıldıysa ve noterden herhangi bir bildirim yapılmadıysa, hissedarların satış tarihinden itibaren en geç 2 yıl içinde dava açması isteniyor. Bu yasal sürelerin aşılması halinde önalım hakkı tamamen ortadan kalkıyor.
AKRABAYA YAPILAN SATIŞLARDA ŞUFA HAKKI GEÇERLİ Mİ?
Yargıtay kararlarına göre şufa hakkı, sadece hissenin gerçek bir satış sözleşmesiyle yabancı bir kişiye devredilmesi halinde kullanılabiliyor. Hissedarlardan biri kendi payını çocuğuna, eşine veya başka bir akrabasına bağışlama yoluyla ya da miras paylaşımı amacıyla devrederse, diğer ortaklar şufa davası açamıyor. Yasa bu hakkı yalnızca ortaklığa tamamen yabancı birinin girmesini önlemek amacıyla tanıyor.
TAPUDA BEDELİ DÜŞÜK GÖSTERME TUZAĞINA NASIL DİKKAT EDİLMELİ?
Şufa davalarında hissedarların karşısına çıkan en büyük risklerden birini tapudaki satış bedeli oyunları oluşturuyor. Tapu harcını az ödemek için satış bedeli düşük gösterildiyse, diğer kardeşler bu düşük tutarı mahkeme veznesine yatırarak hisseyi çok daha ucuza geri alabiliyor. Önalım davasının açılmasını engellemek amacıyla bedelin tapuda fahiş şekilde yüksek gösterildiği durumlarda ise davacı ortakların gerçek değerin tespiti için mahkemeye delil sunması ve alanda keşif yapılmasını talep etmesi gerekiyor.
HİSSELİ TAPU SORUNLARI BÜYÜMEDEN NASIL ÇÖZÜLÜR?
Ortak mülkiyetlerde ilerleyen dönemlerde mahkemelik olmamak için rızai taksim sözleşmesi yapılması öneriliyor. Hissedarlar, taşınmazın hangi bölümünün kime ait olduğunu resmi bir şekilde, mümkünse noter huzurunda kayıt altına alabiliyor. Ortakların hiçbir şekilde uzlaşamadığı durumlarda ise İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) davası açılarak gayrimenkulün icra yoluyla satılması ve elde edilen gelirin paylaştırılması sağlanıyor. Ayrıca ortakların, e-Devlet sistemindeki Web Tapu uygulaması üzerinden taşınmazlarındaki hisse durumlarını ve devir hareketlerini düzenli olarak takip etmesi büyük önem taşıyor.
Muhabir: Haber Merkezi
