Kiracının oturduğu evin satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmiyor. Türk Borçlar Kanunu'na göre evi satın alan yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak yeni malik, kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ihtiyacı bulunması halinde belirli süre ve şartlara uyarak tahliye talebinde bulunabiliyor.
Ev sahibi ile kiracı arasındaki en çok merak edilen konulardan biri, kiracılı bir evin satılması halinde kiracının ne kadar süre daha evde kalabileceği.
“Ev satıldı, hemen çıkmanız gerekiyor” şeklindeki bir bildirim tek başına kiracının derhal evi boşaltması gerektiği anlamına gelmiyor. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, mülk sahibinin değişmesi halinde kira ilişkisinin nasıl devam edeceğini açık biçimde düzenliyor.
Ev satılırsa kira sözleşmesi ne olur?
Türk Borçlar Kanunu'nun 310'uncu maddesine göre, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan taşınmaz el değiştirirse yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı oluyor.
Başka bir ifadeyle evin satılması, mevcut kira sözleşmesini ortadan kaldırmıyor. Yeni ev sahibi, önceki malikin kira sözleşmesindeki konumunu devralıyor.
Bu nedenle yalnızca tapunun başka bir kişiye devredilmiş olması, kiracının aynı gün veya kısa süre içerisinde evi boşaltmasını gerektirmiyor.
Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Yeni malikin tahliye hakkı bulunuyor ancak bunun belirli koşulları var.
Türk Borçlar Kanunu'nun 351'inci maddesine göre yeni malik; evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması halinde tahliye sürecini başlatabiliyor.
Dolayısıyla yalnızca “evi satın aldım ve kiracıyı istemiyorum” gerekçesi, bu madde kapsamında tek başına yeterli değil. Tahliye talebinin kanunda belirtilen ihtiyaç nedenine dayanması gerekiyor.
Bir aylık süre ne zaman başlıyor?
Yeni malik, Türk Borçlar Kanunu'nun 351'inci maddesindeki özel tahliye yolunu kullanmak istiyorsa taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli.
Buradaki bir aylık süre, kiracının evi boşaltması için verilen süre değil.
Bu süre, yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye hakkını bu yöntemle kullanabilmesi açısından önem taşıyan yazılı bildirim süresi.
Peki 6 aylık süre ne anlama geliyor?
En fazla karıştırılan noktalardan biri de bu.
Kanuna göre yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde gerekli yazılı bildirimi yapmışsa, edinme tarihinden altı ay sonra dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesini isteyebiliyor.
Ancak bu hüküm, “Ev satıldıktan altı ay sonra kiracı mutlaka çıkar” anlamına gelmiyor.
Altı aylık sürenin dolması kiracılığı kendiliğinden sona erdirmiyor; yeni malike, diğer yasal koşullar da mevcutsa tahliye için hukuki yola başvurma imkânı sağlıyor.
Örnekle anlatırsak
Kiracılı bir evin 1 Ekim'de satın alındığını düşünelim.
Yeni malik, TBK'nin 351'inci maddesindeki bu yoldan yararlanacaksa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyaç durumunu kiracıya yazılı olarak bildirmeli.
Kanundaki diğer şartlar da oluşmuşsa edinme tarihinden altı ay sonra tahliye için hukuki süreç başlatılabilir.
Kiracının “Altı ay doldu, artık hiçbir işlem yapılmadan çıkmak zorundayım” şeklinde düşünmesi ise doğru değil.
Kira sözleşmesinin bitiş tarihi de kullanılabilir
Kanun yeni malike ikinci bir yol daha tanıyor.
Yeni malik isterse ihtiyaç nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabiliyor.
Hangi yolun kullanılacağı; mülkiyetin edinildiği tarih, kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi ile somut olayın şartlarına göre değişebiliyor.
“Yeni ev sahibi aldı, sözleşmeniz artık geçersiz” denilebilir mi?
Kanunun 310'uncu maddesi nedeniyle genel kural olarak hayır.
Kiralananın satılmasıyla birlikte yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline geliyor. Dolayısıyla önceki ev sahibiyle yapılmış kira sözleşmesi sırf taşınmaz satıldığı için geçersiz hale gelmiyor.
Kiracının da kira bedelini ödeme ve taşınmazı sözleşmeye uygun kullanma gibi yükümlülükleri devam ediyor.
Tahliye davasından önce arabuluculuk gerekiyor mu?
Kira uyuşmazlıklarında önemli bir başka düzenleme de dava şartı arabuluculuk.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, kanunda belirtilen istisna dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekiyor. Bu düzenleme 1 Eylül 2023'ten bu yana uygulanıyor.
Taraflar arabuluculuk aşamasında anlaşamazsa, şartları bulunan taraf daha sonra mahkemeye başvurabiliyor.
Yeni malikin ihtiyacının gerçek olması gerekiyor
Yeni malikin tahliye talebinde bulunması, mahkemenin otomatik olarak tahliyeye karar vereceği anlamına gelmiyor.
Tahliye talebinin dayandığı konut veya işyeri ihtiyacının somut olayda değerlendirilmesi gerekiyor. Yargıtay'ın ihtiyaç nedeniyle tahliyeye ilişkin kararlarında da gereksinimin gerçek ve samimi olup olmadığı yargılamanın temel konularından biri olarak değerlendiriliyor.
Bu nedenle her uyuşmazlık, kira sözleşmesi, bildirim tarihleri, mülkiyetin edinildiği tarih ve ileri sürülen ihtiyaç nedeni dikkate alınarak ayrı değerlendiriliyor.
Kısacası: Ev satılınca kiracı hemen çıkmak zorunda değil
Kiracılı bir evin satılması halinde temel kurallar şöyle:
- Evin satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
- Yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur.
- Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir ancak kanundaki koşullara uyması gerekir.
- TBK 351'deki özel yolu kullanacak yeni malikin edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapması gerekir.
- Altı aylık sürenin dolması kiracının otomatik olarak tahliye edildiği anlamına gelmez.
- Yeni malik, sözleşme süresinin bitimine bağlı diğer yolu da kullanabilir.
- Kira uyuşmazlıklarında dava öncesinde kural olarak zorunlu arabuluculuk uygulanır.
- Taraflar anlaşamazsa tahliye hakkında nihai değerlendirme yargılama sonucunda yapılır.
Kaynaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310 ve m. 351; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B; TBMM Kanunlar ve Kararlar yayını; Resmî Gazete; Yargıtay kararları.
Not: Haberdeki bilgiler genel hukuki bilgilendirme niteliğindedir. Somut kira uyuşmazlıklarında sözleşme ve bildirim tarihleri hukuki sonucu değiştirebilir.
Kaynak: Haber Merkezi
