Türkiye'de ev alan birçok kişi, tapu dairesindeki işlemlerin ardından evraklarını incelerken beklemediği bir manzarayla karşılaşıyor. Gerçekte birinci ya da ikinci katta oturan vatandaşlar, resmi belgelerde dairesinin zemin ya da bodrum kat olarak işlendiğini fark ediyor. Ortaya çıkan bu hata, hem evin güncel değerini düşürüyor hem de ileride evi satmak isteyenlerin karşısına aşılması zor bir engel çıkarıyor. Tapuda evin katının farklı görünmesi sorunu her geçen gün daha fazla ev sahibinin mağduriyetine yol açarken, "evimin katı tapuda farklı görünüyor sorunu çözümü nedir" araması internette en çok araştırılan konuların başında geliyor. Uzmanlar ise tapudaki bu hataların kısa sürede tespit edilip çözülmemesi halinde mağduriyetin giderek büyüyeceği konusunda vatandaşı uyarıyor.
EVİMİN KATI TAPUDA NEDEN FARKLI GÖRÜNÜYOR?
Tapu kayıtlarında evinizin zemin kat görünmesi, fakat fiiliyatta sizin üst katlarda yaşamanız, emlak dünyasında "kat kayması" veya "hatalı bağımsız bölüm numaralandırması" olarak adlandırılıyor. Bu sorun çoğunlukla müteahhidin inşaata başlarken mimari projeyi çizdiği aşamada ortaya çıkıyor. Bodrum katın hesaba katılması, kapı numaralarının zemin kattan hatalı bir sırayla başlatılması veya belediye onayından geçen proje ile binanın fiziksel durumunun birbirini tutmaması bu tür tapu hatalarına zemin hazırlıyor. Emlak uzmanları, sorunun tespiti halinde vakit kaybetmeden resmi kanallardan harekete geçmek gerektiğini vurguluyor. Geç kalınması ve binadaki dairelerin el değiştirmesi durumunda hatanın telafisi çok daha karmaşık bir hal alıyor.
EVİM TAPUDA ZEMİN KAT GÖZÜKÜYOR NE YAPMALIYIM?
Bu tatsız sürprizle karşılaştığınızda paniğe kapılmadan belirli resmi adımları takip etmeniz gerekiyor. Hatanın asıl kaynağını belgelerle görmek için öncelikle belediyenin İmar Müdürlüğü veya bulunduğunuz bölgedeki Tapu Müdürlüğü'ne gitmeniz şart. Kuruma başvuru yaparak binanıza ait onaylı mimari projeyi talep edin. İlgili yetkililere yaşadığınız sorunu anlatın ve resmi prosedür hakkında detaylı bilgi alın.
Proje kopyası elinize geçtiğinde, satın aldığınız bağımsız bölüm numarasının (daire numarasının) binanın hangi katına ve cephesine denk geldiğini tek tek kontrol edin. Eğer mimari projede daireniz doğru katta yani 2. katta görünüyor ancak tapu kütüğüne yanlışlıkla "zemin" olarak yazıldıysa, oldukça şanslısınız. Bu sadece basit bir tescil hatasıdır ve tapu müdürlüğüne yapılacak başvuru ile kolayca düzeltilir. Fakat satın aldığınız dairenin numarası mimari projede gerçekten "zemin kat" olarak çizilmişse, ortada bir zincirleme kat kayması var demektir. Bu senaryoda sizin tapunuz alt kat komşunuzda, alt komşunuzun tapusu ise bir alt kattaki kişide bulunuyor.
TAPUDA KAT KAYMASI VE FARKLI KAT SORUNU İDARİ YOLLA NASIL ÇÖZÜLÜR?
Karşılaştığınız sorun, tapudaki numara ile kapı numarasının birbirine karışmasından kaynaklanıyorsa ve işi mahkemeye taşımak istemiyorsanız, idari çözüm yollarını kullanabilirsiniz. İlk iş olarak bulunduğunuz bölgedeki bir Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu'na (LİHKAB) başvurun. LİHKAB mühendisleri hem belediyede hem de binanızda fiziksel incelemeler yapar ve ardından "Hatalı Bağımsız Bölüm Düzeltme Raporu" hazırlar.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kurallarına göre, hazırlanan bu raporun geçerli olması ve işleme alınması için hatalı bloktaki tüm kat maliklerinin onay vermesi ve rıza göstermesi gerekiyor. Herkes imza verip rıza gösterdiğinde Tapu Müdürlüğü projedeki yanlış numaralandırmayı günceller ve sorunu tamamen ortadan kaldırır. Tüm bu süreçlerde zorlanırsanız, gayrimenkul alanında deneyimli bir avukattan profesyonel danışmanlık alabilirsiniz.
KOMŞULAR İMZA VERMEZSE TAPU KAYDI DÜZELTME DAVASI NASIL AÇILIR?
Eğer binadaki diğer ev sahipleri, özellikle de kağıt üzerinde sizin katınızda hak sahibi görünen komşular rapor için imza atmaya yanaşmazsa, artık uzlaşma yolu kapanır ve iş yargıya taşınır. Gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne giderek "Hatalı Bağımsız Bölüm Numarasının Düzeltilmesi" veya "Tapu Kaydındaki Hataların Düzeltilmesi" davası açmanız gerekir.
Dava süreci başladığında mahkeme heyeti binaya uzman bir bilirkişi yollar. Bilirkişi, projedeki onaylı çizimler ile binanın güncel fiili durumunu eşleştirerek elde ettiği tüm bulguları mahkemeye raporlar. Hâkim, sunulan bu rapor doğrultusunda hakkaniyete ve fiili duruma bakarak tapu kayıtlarının resen düzeltilmesine karar verir. Çıkan bu kesin karar Tapu Müdürlüğü'ne ulaştığında, tapunuz güncellenir ve eviniz resmi kayıtlarda gerçek katına kavuşur.