Aidat borcu kimin? Kiracı mı ev sahibi mi öder?

Apartman ve sitelerde aidat borcunun kime ait olduğu, kiracılarla ev sahipleri arasında anlaşmazlıklara neden olabiliyor. Peki, kiracı aidatı ödemezse borç ev sahibinden tahsil edilebilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu, hem kiracının hem de mülk sahibinin sorumluluklarını düzenliyor.

Apartman ve site aidatları, özellikle ortak giderlerin arttığı dönemlerde kiracılarla ev sahipleri arasında tartışma konusu olabiliyor. Asansör bakımı, merdiven temizliği, güvenlik ve ortak alanların elektrik giderleri için toplanan aidatların kim tarafından ödeneceği merak ediliyor. Ancak aidatın kiracı tarafından ödenmesi, ev sahibinin bütün sorumluluğunun ortadan kalktığı anlamına gelmiyor.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20 ve 22'nci maddeleri, ortak giderlere katılma yükümlülüğünü ve ödenmeyen borçların tahsilini düzenliyor.

Apartman aidatını kim ödemek zorunda?

Kiralanan konutun olağan kullanımından kaynaklanan işletme giderleri, kural olarak kiracıya ait oluyor. Türk Borçlar Kanunu'nun 317 ve 341'inci maddeleri de olağan temizlik, bakım ve kullanma giderleri bakımından kiracının yükümlülüklerini belirliyor.

Buna göre merdiven temizliği, ortak alan aydınlatması, kapıcı hizmetleri ve günlük işletme kapsamında değerlendirilen giderler, genel olarak kiracı tarafından karşılanıyor.

Ancak kira sözleşmesindeki hükümler ve giderin niteliği, taraflar arasındaki ödeme yükümlülüğünü etkileyebiliyor.

Kiracı aidatı ödemezse yönetim ev sahibinden isteyebilir mi?

Evet. Kiracının aidatı ödememesi, apartman yönetiminin ev sahibinden tahsilat istemesine engel değil.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22'nci maddesine göre kat maliki ile bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracı, kanunda belirtilen ortak gider ve avans borçlarından müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulabiliyor.

Bu düzenleme, yönetimin alacağını yalnızca kiracıdan istemek zorunda olmadığı anlamına geliyor. Gerekli koşullarda mülk sahibine de başvurulabiliyor.

Ancak kiracının kanundan doğan sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı. Kiracının bu kapsamda yönetime yaptığı ödeme de kira borcundan düşülüyor.

Her aidat giderini kiracı mı öder?

Apartman yönetimlerinin topladığı bütün paralar, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkide aynı şekilde değerlendirilmiyor.

Günlük yaşam ve ortak alanların işletilmesi için yapılan olağan harcamalar genellikle kiracının sorumluluğundayken binanın değerini artıran veya kalıcı nitelik taşıyan büyük giderler kural olarak ev sahibine ait oluyor.

Örneğin asansörün rutin bakım masrafı ile tamamen yenilenmesinin maliyeti aynı nitelikte kabul edilmiyor.

Çatı yenileme, dış cephe mantolama, binanın güçlendirilmesi ve büyük çaplı tadilatlar gibi kalıcı harcamalar, kural olarak mülk sahibinin sorumluluğunda değerlendiriliyor.

Bu nedenle yönetim tarafından talep edilen ödemenin yalnızca adına değil, hangi giderleri karşılamak amacıyla toplandığına da bakılması gerekiyor.

Aidat borcu için icra takibi başlatılabilir mi?

Aidatların zamanında ödenmemesi durumunda apartman veya site yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20'nci maddesi uyarınca yasal tahsil yollarına başvurabiliyor.

Kanunda, ödenmeyen ortak gider ve avans payları için dava açılabileceği ve icra takibi yapılabileceği belirtiliyor.

Ayrıca aynı maddeye göre geciken ödemeler için aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı uygulanması öngörülüyor. Kiracının gecikme tazminatına ilişkin sorumluluğunda da kanuni kira miktarı sınırı dikkate alınıyor.

Ev sahibi aidatı öderse kiracıdan geri isteyebilir mi?

Ev sahibi, kiracının karşılaması gereken olağan işletme giderlerini yönetimin talebi üzerine ödemişse, koşulları oluştuğunda bu tutarları kiracıdan talep edebilir.

Ancak mülk sahibine ait kalıcı yatırım ve büyük onarım giderlerinin sırf aidat adı altında tahsil edilmiş olması, bunların otomatik olarak kiracının borcu olduğu anlamına gelmiyor.

Bu nedenle borcun hangi döneme ve hangi harcama kalemine ait olduğunun belirlenmesi önem taşıyor.

Kiracılar ve ev sahipleri nelere dikkat etmeli?

Aidat konusunda anlaşmazlık yaşanmaması için kira sözleşmesindeki hükümlerle birlikte apartman veya sitenin işletme projesinin de incelenmesi gerekiyor.

Özellikle aylık aidata büyük onarım veya demirbaş giderlerinin eklenmesi durumunda, bu harcamaların ayrı ayrı değerlendirilmesi önem taşıyor.

Sonuç olarak, apartman aidatını genellikle kiracı ödese de yönetim karşısında ev sahibinin yasal sorumluluğu devam ediyor. Borcun nihai olarak hangi tarafa ait olduğu ise giderin niteliğine ve taraflar arasındaki hukuki ilişkiye göre belirleniyor.